Prêt immobilier en bitcoin : possible aux États-Unis

Aux États-Unis, il est désormais possible de contracter un prêt immobilier en apportant du bitcoin en garantie, sans vendre ce bitcoin. Coinbase et le prêteur Better ont rendu le produit généralement disponible en août 2026. En Europe, c'est impossible, et MiCA n'y est pour rien : la raison tient à la façon dont un crédit immobilier européen est calculé.

Ce que Coinbase et Better ont réellement lancé

Better accorde le prêt, Coinbase conserve la garantie. Vous nantissez du bitcoin ou de l'USDC et l'utilisez à la place de votre épargne pour l'apport personnel. Le prêt lui-même reste un crédit immobilier américain classique : The Block écrit que l'hypothèque de premier rang est montée comme un « standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines » — à l'intérieur des règles existantes, et non à côté.

Voilà le point qui compte : vous ne vendez pas votre bitcoin. Bitcoin Magazine cite les parties selon lesquelles l'emprunteur peut engager ses pièces « without having to sell it or face margin calls ». Qui a acheté en 2020 et veut aujourd'hui un logement n'a donc pas à déclencher une vente imposable pour réunir l'apport.

La demande existait avant l'ouverture du produit. La liste d'attente représentait plus de 260 millions de dollars de volume de prêt attendu, selon The Block. Sur cette liste, 76 % étaient déjà membres de Coinbase One et 60 % déclaraient vouloir acheter dans les six mois. Better indique que 41 % de ses clients acceptés passent le cap des revenus et de la solvabilité mais manquent de liquidités pour l'apport. C'est précisément ce vide que le produit comble.

Les membres Coinbase One reçoivent en outre un crédit de 1 % du montant du prêt, plafonné à 10 000 dollars, imputé sur les frais de dossier.

Le produit n'est disponible qu'aux États-Unis.

Pourquoi cela ne fonctionne pas en Europe

L'idée reçue veut que la réglementation crypto soit l'obstacle. Elle ne l'est pas. Un crédit immobilier européen est borné par vos revenus, pas par votre garantie. Le montant empruntable découle des normes de prêt ; la valeur du bien et celle des sûretés fixent tout au plus un plafond au-dessus. Un tas de bitcoins n'augmente donc pas votre capacité d'emprunt, même là où un prêteur l'accepterait.

Et les prêteurs ne l'acceptent guère. Sur le marché néerlandais — celui que nous pouvons documenter — De Hypotheekshop et Vastgoed Actueel écrivent tous deux que « seuls quelques financeurs acceptent les cryptos comme apport personnel ». La voie habituelle est un détour : vous vendez vos cryptos, vous laissez les euros arriver sur un compte bancaire ordinaire et vous les apportez comme fonds propres. Même alors, l'acceptation varie d'un prêteur à l'autre, et vous devez pouvoir prouver la provenance.

Les revenus du trading crypto ne comptent en général pas du tout. Les deux sources indiquent que les prêteurs les écartent le plus souvent : ces revenus sont trop irréguliers pour fonder un engagement de trente ans.

Les règles diffèrent selon les pays. Vérifiez ce que disent votre prêteur et votre autorité de contrôle avant de supposer que ce qui précède s'applique chez vous.

Ce que MiCA change bel et bien ici

MiCA rend l'origine des crypto-actifs traçable : une plateforme agréée sait qui vous êtes et d'où viennent vos pièces. C'est exactement le point sur lequel un notaire ou une banque bute aujourd'hui dans le détour décrit plus haut — la question « d'où vient cet argent ». Les deux sources néerlandaises y voient la voie la plus probable par laquelle la crypto deviendra, avec le temps, plus facilement acceptée comme apport personnel.

C'est autre chose que le bitcoin en garantie. La traçabilité fluidifie le détour ; elle ne rend pas le montage américain possible.

Pour savoir quelles plateformes détiennent un agrément MiCA et ce que cet agrément couvre plateforme par plateforme, tout est dans notre dossier MiCA.

Le risque qui ne tient pas dans le titre

Un prêt garanti par du bitcoin est une position à effet de levier, même si personne ne l'appelle ainsi. Si le cours baisse, la couverture baisse avec lui. Le produit américain est proposé avec la promesse que vous n'aurez pas d'appel de marge, mais les conditions dans lesquelles cette promesse tient figurent au contrat, pas au communiqué — et nous n'avons pas consulté ces conditions.

Deux choses que vous abandonnez de toute façon :

• Les clés. La garantie nantie est chez le conservateur, pas chez vous. C'est l'inverse de la conservation personnelle.
• La liberté de vendre. Tant que le prêt court, vous ne pouvez pas sortir librement si vous changez d'avis.

Si vous préférez garder votre bitcoin en main propre, lisez d'abord comment fonctionne la conservation personnelle.

Et la fiscalité ?

Dans la plupart des pays européens, la crypto entre dans votre patrimoine imposable ou dans le régime des plus-values, même nantie, et une dette peut ou non venir en déduction. Les règles varient d'un pays à l'autre et ceci n'est pas un conseil fiscal. Renseignez-vous auprès de votre administration avant d'agir.

Questions fréquentes

Puis-je acheter un logement avec du bitcoin en Europe ?

Pas directement avec du bitcoin en garantie. La voie praticable est de vendre, de faire arriver les euros sur un compte bancaire et de les apporter comme fonds propres — et même là, tous les prêteurs ne l'acceptent pas.

Le bitcoin augmente-t-il mon prêt maximal ?

Non. Le maximum découle de vos revenus. Le patrimoine peut aider pour l'apport, mais il n'augmente pas la capacité d'emprunt.

Les revenus du trading crypto comptent-ils ?

En règle générale, non. Les prêteurs les écartent le plus souvent.

Dois-je vendre mon bitcoin pour l'apport ?

Aux États-Unis, plus avec ce produit. En Europe, vendre et convertir en euros reste aujourd'hui la voie habituelle.

Ce produit arrive-t-il en Europe ?

Rien n'a été annoncé. Le produit n'est disponible qu'aux États-Unis.

Ce qu'il faut retenir

Le marché américain résout un vrai problème : des gens dont le patrimoine est en bitcoin mais qui n'ont pas de liquidités pour l'apport. Ce problème existe aussi en Europe, mais la réponse ne se trouve pas ici du côté de la garantie — elle se trouve du côté des normes de prêt, et celles-ci ne changent pas parce qu'un produit crypto est lancé.

Pour comparer où acheter et conserver du bitcoin dans l'UE auprès d'une plateforme agréée, nous mettons les sept plus grandes côte à côte sur notre page de comparaison.